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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)法律風險防控

一、【課程背景】
企業(yè)經(jīng)營過程中時時處處會隱含著風險，所有風險最終都將以法律風險的形式爆發(fā)。以往的房地產(chǎn)行業(yè)對于法律風險的重視程度不足，往往集中在風險出現(xiàn)后的訴訟糾紛解決。訴訟糾紛的解決往往屬于風險防控的后續(xù)階段，對于訴訟的結(jié)果房地產(chǎn)企業(yè)很難做到完全的控制，經(jīng)常受制于法院的審理、最終會導致企業(yè)對風險的不可控，進而導致重大的損失。

二、【授課時長】
課程結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)特點選擇設(shè)計案例，時長一天或兩天。

三、【課程收益】
通過學習主要法律風險點，以案釋法，教練式培訓，讓學員能夠建立起事前、事中、事后全程把控的風險防控思維格局，準確把握常用的法律風險點，及維護權(quán)益所需的證據(jù)、訴訟等法律技能，增強法律意識，學法守法用法，防范各種法律風險，杜絕不必要的損失和責任。

四、【授課對象】
房產(chǎn)企業(yè)總裁、高中級管理人員、項目負責及相關(guān)崗位人員。

五、【課程特色】
1、其他老師無法比擬的專業(yè)優(yōu)勢：張緒才老師系資深專業(yè)律師，法律功底深厚、辦案實踐經(jīng)驗豐富，法律培訓針對性、實操性強，具有獨特的專業(yè)優(yōu)勢。*特點是：不講理論講案例！
2、其他律師無法比擬的講課技能和風格：張緒才老師對課件及案例進行精心設(shè)計，邏輯嚴密，構(gòu)思巧妙，把法律知識融入到生活社會現(xiàn)象；講課風格生動風趣，寓教于樂；講解法律深入淺出、通俗易懂，讓學員聽得懂、愿意聽；綜合運用文字、圖片、影音、互動等方式，充分調(diào)動學員的積極參與互動、現(xiàn)場理解感悟，課堂氣氛輕松活潑，擺脫了純講理論的刻板模式，取得了較好的效果。
    3、正向激勵的培訓流程體系：張緒才老師深諳培訓流程和激勵之道，能夠與單位培訓主管人員配合，從培訓環(huán)境設(shè)施、組織管理、正向激勵、團隊精神、榮譽表彰等方面創(chuàng)新模式，提高學員學習積極性和榮耀感，進而提升學習效果。

六、【課程大綱】
第一部分 土地使用權(quán)取得的法律風險
房地產(chǎn)開發(fā)商土地使用權(quán)的取得方式包括以出讓（招標、拍賣、掛牌）、轉(zhuǎn)讓、合作開發(fā)、收購房地產(chǎn)項目公司等。采取這些方式取得土地使用權(quán)的風險主要包括：
一、土地使用權(quán)出讓過程中的法律風險
1、政策及法律、法規(guī)變化的風險；
2、政府規(guī)劃方案變更的風險；
3、土地使用權(quán)出讓合同對土地使用進行限制的風險
4、招拍掛過程中的法律風險；
5、物權(quán)法施行后土地使用權(quán)分層設(shè)立、地役權(quán)等制度變化帶來的風險；
6、房屋拆遷及土地平整等相關(guān)問題的法律風險；
7、土地使用權(quán)被政府收回的法律風險。
二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中的法律風險
1、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無效的法律風險；
2、土地使用權(quán)權(quán)屬瑕疵的法律風險；
3、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅收法律風險；
4、土地使用權(quán)出讓合同問題導致的轉(zhuǎn)讓風險；
5、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓變更登記過程中的法律風險。
三、土地使用權(quán)合作開發(fā)及收購房地產(chǎn)項目的法律風險
1、合作開發(fā)合同或股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同被認定無效的法律風險；（備注：在實務(wù)中，很多合作開發(fā)合同或項目公司股權(quán)收購合同由于簽訂時沒有仔細審查其合法性，導致在土地價格大幅度上漲后，土地轉(zhuǎn)讓方毀約，用的最多的理由就是主張合同無效，由于房地產(chǎn)的法律規(guī)制多，稍有不慎，就可能面臨合同無效的風險。）；
2、土地提供方的土地使用權(quán)存在瑕疵的法律風險；
3、房地產(chǎn)項目公司或有負債的法律風險（很多公司采取收購房地產(chǎn)項目公司股權(quán)實現(xiàn)收購房地產(chǎn)項目，但收購后發(fā)現(xiàn)項目公司存在一系列負債或糾紛，這是*的法律風險）；
4、房地產(chǎn)項目公司注冊資金不到位、虛假出資的風險；
5、房地產(chǎn)項目公司的稅收風險；
6、收購在建工程時因工程款問題產(chǎn)生的法律風險；
7、被收購房地產(chǎn)項目可能欠政府行政規(guī)費的風險，通常容易忽略包括土地使用費、土地閑置費、市政配套費等等。
8、與被收購房地產(chǎn)項目原規(guī)劃指標相關(guān)法律風險。
9、股權(quán)收購的法律風險及風險防范

第二部分 房地產(chǎn)建造階段的法律風險
一、房地產(chǎn)融資和資金方面的法律風險
1、國家貨幣政策、信貸政策變化導致的法律風險；
2、因融資協(xié)議安排產(chǎn)生法律風險（很多房地產(chǎn)不重視融資協(xié)議的簽訂和履行，認為只要拿到錢就可以了，實際融資協(xié)議存在諸多法律風險，一旦資金提供方啟動合同條款違約機制，有時會給企業(yè)帶來災難性的影響。）；
3、利用虛假文件融資的風險；
4、盲目擴大投資導致資金鏈斷裂的法律風險。
二、房地產(chǎn)項目施工方面的法律風險；
1、由于缺乏嚴格招標管理制度而導致的選定總承包商、分包商、材料供應(yīng)商等方面產(chǎn)生的法律風險；
2、由于勘察合同、設(shè)計合同、施工合同、材料設(shè)備采購合同簽訂而產(chǎn)生的法律風險；
3、由于設(shè)計錯誤、工期延誤、質(zhì)量問題等產(chǎn)生的法律風險；
4、設(shè)計變更、簽證和索賠產(chǎn)生的法律風險；
5、承包商違法分包、工程質(zhì)量、安全事故、農(nóng)民工工資等法律風險；
6、因工程價款結(jié)算產(chǎn)生的法律風險；
7、因中間驗收、竣工驗收及工程移交等問題產(chǎn)生法律風險；
8、因工程質(zhì)量保修產(chǎn)生的法律風險；
9、因施工合同糾紛訴訟導致的法律風險，包括合同法規(guī)定的工程款優(yōu)先受償權(quán)產(chǎn)生的風險；
10、黑白合同產(chǎn)生的法律風險。

第三部分 房地產(chǎn)銷售階段的法律風險
一、與銷售中介公司相關(guān)的風險
1、因銷售代理合同簽訂及履行產(chǎn)生的法律風險；
2、因銷售代理公司及其員工虛假承諾及不當行為引起的法律風險。
二、與廣告策劃相關(guān)的法律風險
1、因廣告策劃合同簽訂及履行產(chǎn)生的法律風險；
2、因廣告策劃文字或圖片侵犯第三人知識產(chǎn)權(quán)的法律風險；
3、因虛假廣告帶來的法律風險；
4、因廣告內(nèi)容不當?shù)姆娠L險。
三、與銷售行為相關(guān)的法律風險
1、違規(guī)銷售產(chǎn)生的法律風險；
2、取得商品預售證書的相關(guān)法律風險；
3、預售房款的收取和使用的相關(guān)法律風險；
4、促銷方案的相關(guān)法律風險；
5、銷售現(xiàn)場布置和樣版房相關(guān)的法律風險；
6、銷售人員違規(guī)操作、擅自修改認購書、購房合同產(chǎn)生的法律風險；
7、認購書、購房合同書相關(guān)的法律風險。
四、與購房者相關(guān)的法律風險
1、商品房的銷售廣告、宣傳資料的法律性質(zhì)和法律效力
2、商品房認購糾紛。
3、簽訂《商品房買賣合同》時的一些注意事項。
4、因房屋質(zhì)量問題產(chǎn)生的法律風險；
5、因延期交房、延期辦理房地產(chǎn)證產(chǎn)生的法律風險；
6、因設(shè)計方案變更產(chǎn)生的法律風險；
7、因公共設(shè)施使用等相關(guān)問題的法律風險；
8、因按揭貸款合同產(chǎn)生的風險；（備注：在房地產(chǎn)市場低迷、經(jīng)濟衰退的時候，這類風險特別突出，因開發(fā)商一般是對按揭貸款承擔連帶責任的。）

第四部分  物業(yè)管理有關(guān)的法律風險
1、前期物業(yè)管理合同簽訂的風險；
2、開發(fā)商與其關(guān)聯(lián)物業(yè)公司權(quán)利義務(wù)關(guān)系混亂的法律風險；
3、銷售房屋承諾贈送物業(yè)管理費的法律風險；
4、未經(jīng)竣工驗收交付房屋的法律風險；
5、物業(yè)用房有關(guān)的法律風險。
注：以上內(nèi)容為正課內(nèi)容，在案例剖析中舉一反三、融匯貫通，加入與之關(guān)聯(lián)的法律知識和律師辦案實踐操作內(nèi)容，內(nèi)容可根據(jù)企業(yè)需求、時間和現(xiàn)場情況作適當調(diào)整。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)法律風險防控