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房地產(chǎn)成本核算培訓(xùn)

課程背景
全國人大常委會審議批準(zhǔn)增加6萬億地方政府債務(wù)限額置換存量隱性債務(wù)；*政治局會、國新辦、等“大佬”對地產(chǎn)行業(yè)紛紛表態(tài)；央行主動出擊“打頭陣”、財政部門竭盡所能“再續(xù)力”、管理部門信心十足“顯底氣”；“四個取消、四個降低、兩個增加”政策“組合拳”、“止跌回穩(wěn)”、“市場不穩(wěn)、政策不止”等積極信號不斷釋放……地產(chǎn)行業(yè)未來趨于明朗。
這些給房地產(chǎn)帶來哪些財稅法問題？如何應(yīng)對防控風(fēng)險？如何提前布局、未雨綢繆？是的地產(chǎn)財稅人員不得不面臨的新挑戰(zhàn)，也是必須解決的問題。
支持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的相關(guān)稅收政策紛紛出臺：契稅、增值稅、土地增值稅帶來的喜與憂？如何把控和謀劃？取消普通和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)對房地產(chǎn)帶來哪些影響？“普通住宅標(biāo)準(zhǔn)”是否等于“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”？
新公司法、新注冊資本登記管理制度、新發(fā)票實施細(xì)則實施、兩高的《關(guān)于辦理危害稅收征管刑事案件適用法律若干問題的解釋》橫空出世，企業(yè)和財稅人員風(fēng)險劇增？如何在“人在江湖、身不由己”情況下獨善其身，遠(yuǎn)離刑事處罰，是目前頭等大事。
金稅四期已經(jīng)上線、數(shù)電票穩(wěn)步推行、數(shù)字人民幣開始試點，以數(shù)治稅大網(wǎng)已經(jīng)撒開，大數(shù)據(jù)“畫像”、稽核比對、預(yù)警評估將于企業(yè)如影隨形，地產(chǎn)業(yè)財稅風(fēng)險裸露，稅務(wù)局成為最懂你的人。
年終關(guān)賬是否得當(dāng)？相關(guān)財稅風(fēng)險能否有效把控？有哪些處理技巧？也是年底匯繳必須考慮的事項。
房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長，成本費用核算復(fù)雜，涉稅種類多，財稅“灰色”地帶多，稅收風(fēng)險大。
開發(fā)產(chǎn)品成本費用核算結(jié)轉(zhuǎn)是地產(chǎn)企業(yè)重中之重，同樣一個項目不同的成本對象劃分、同樣一個事項不同的會計處理、同樣的一筆費用不同的結(jié)轉(zhuǎn)方法稅負(fù)差異巨大，如何進行恰當(dāng)?shù)某杀竞怂憬Y(jié)轉(zhuǎn)，是地產(chǎn)財務(wù)人員基本功，也是降低稅負(fù)和防范稅收風(fēng)險的必殺技。
核心問題必須“吃透”并重點關(guān)注，才是大數(shù)據(jù)稽查的應(yīng)對之策；合理規(guī)劃，稅務(wù)優(yōu)化是應(yīng)對行業(yè)下行的財稅良方.

課程講師
李國華：注冊會計師，注冊稅務(wù)師、資產(chǎn)評估師、全國管理咨詢師；北京財稅研究院研究員；*財經(jīng)大學(xué)、北京國家會計學(xué)院、河北財經(jīng)學(xué)院等院校特聘講師；*實戰(zhàn)派稅務(wù)專家?，F(xiàn)擔(dān)任多家大中型房地產(chǎn)企業(yè)和稅務(wù)、審計、評估等稅務(wù)顧問工作。從事稅務(wù)工作20余年，熟悉稅收征管工作的實際情況，深諳企業(yè)的涉稅需求，具有豐富稅務(wù)實戰(zhàn)經(jīng)驗，操刀數(shù)十家公司稅收規(guī)劃。先后在上百個城市舉辦過財稅專題講座與培訓(xùn)，在培訓(xùn)中擅長將稅收政策的解讀和具體稅務(wù)實踐結(jié)合，講授由淺入深、內(nèi)容準(zhǔn)確、分析透徹、操作實用；授課風(fēng)格生動詼諧、風(fēng)趣幽默，深受學(xué)員好評，業(yè)內(nèi)稱為“實戰(zhàn)大師、金牌講師”。

課程對象
各地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主管財稅的總經(jīng)理、財稅總監(jiān)、財務(wù)經(jīng)理、財會人員，會計師事務(wù)所、稅務(wù)師事務(wù)所和納稅經(jīng)辦人員及財稅咨詢機構(gòu)等稅務(wù)專業(yè)人士。

課程大綱
第一節(jié)：大勢下地產(chǎn)財稅法風(fēng)險管控及優(yōu)化
一、樓市聚焦定調(diào) - 財稅風(fēng)險防范及謀劃布局
1、支持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的相關(guān)稅收政策深度剖析及規(guī)劃布局
2、增加6萬億地方政府債務(wù)限額置換存量隱性債務(wù)對地產(chǎn)企業(yè)意味著什么？
3、取消普通和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)后增值稅、土增政策如何銜接？如何應(yīng)對？
“普通住宅標(biāo)準(zhǔn)”是否等于“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”？
4、財稅角度如何應(yīng)對“四個取消、四個降低、兩個增加”？
5、如何應(yīng)對消化存量和優(yōu)化增量住房？如何把控財稅風(fēng)險？
6、“補貼”、“換新購”、“以舊換新”模式 、并購重組優(yōu)惠多多、風(fēng)險多多
7、“賣舊買新”中不可忽視財稅風(fēng)險及處理技巧
8、政府收回閑置土地財稅風(fēng)險把控及處理技巧
9、政府收購存量商品房用作保障性住房財稅風(fēng)險把控及合規(guī)優(yōu)化
10、城中村改造和危舊房改造中財稅要點把控及應(yīng)對技巧
11、構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式需要關(guān)注哪些財稅問題？
12、推進“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)對地產(chǎn)的影響和謀劃
13、“該破產(chǎn)的破產(chǎn)，該重組的重組”信號下財稅如何應(yīng)對和謀劃
14、預(yù)征率和計稅毛利率高，多預(yù)繳稅金問題突出能否化解？如何規(guī)避和規(guī)劃？
二、兩高*司法解釋 - 刑事風(fēng)險加劇，如何規(guī)避？
1、“財稅常規(guī)操作”入刑，財稅人員何去何從？
2、無票支出未做納稅調(diào)整是否屬于逃稅罪？
3、未做進項稅轉(zhuǎn)出而多抵是否存在刑事風(fēng)險？
4、股權(quán)轉(zhuǎn)讓漏繳超過5年稅務(wù)機關(guān)還有權(quán)追繳嗎？
5、企業(yè)主動補正申報納稅后是否構(gòu)成偷稅？
6、如何在日常財稅處理上“摘清”自己的刑事責(zé)任？
三、新發(fā)票實施細(xì)則財稅風(fēng)險剖析及防控策略
1、新發(fā)票實施細(xì)則有哪些變化？帶來哪些財稅風(fēng)險？如何管控和謀劃？
2、數(shù)電票和新實施細(xì)則的“曖昧”關(guān)系及稽查重點的變化
3、異常增值稅扣稅憑證必須做進項稅額轉(zhuǎn)出嗎？轉(zhuǎn)出后還能抵扣進項稅嗎？
4、異常憑證能否在所得稅和土增前扣除？
四、新稽查環(huán)境和新手段

第二節(jié)：地產(chǎn)業(yè)成本核算結(jié)轉(zhuǎn)深度剖析及稅務(wù)優(yōu)化
一、開發(fā)產(chǎn)品制造成本法核算要點及財稅風(fēng)險把控
1、開發(fā)產(chǎn)品成本歸集和分配方法
2、成本對象和期間費用
3、直接成本、間接成本和共同成本
4、已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象
5、已銷開發(fā)產(chǎn)品、未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)
6、靈魂拷問：建房發(fā)生的所有支出均影響利潤嗎？影響應(yīng)納稅所得額嗎？
7、案例剖析：不懂成本費用，賣了自己還替別人數(shù)錢
8、計稅成本核算一般程序 — 7大步驟：
二、合理的劃分成本對象 - 6種劃分原則財稅風(fēng)險把控及實操技巧
1、成本對象、清算項目傻傻分不清楚
2、6種劃分原則深度剖析
3、公共配套可以作為成本對象？每一棟樓是否都要作為一個成本對象？
4、混淆成本對象、混淆完工成本對象與未完工成本對象是成本稽查的重點
三、歸集開發(fā)成本 - 6類成本科目、3類成本項目財稅風(fēng)險把控及處理技巧
1、土地征用費及拆遷補償費核算的內(nèi)容及審核要點
2、土地拍拍傭金土地增值稅清算時可以計入土地成本扣除
3、土地使用稅、土地閑置費可否計入開發(fā)成本？
4、銷項稅額抵減扣除的土地價款中是否包含市政配套費？
5、母公司拿地子公司運營涉稅風(fēng)險把控及規(guī)劃策略
6、紅線外支出是否可以計入地價款？能進基礎(chǔ)和配套嗎？
7、政府資金返還是否可以沖減地價款？
8、回遷房建造支出財稅風(fēng)險把控及處理技巧
9、建筑安裝工程費核算的內(nèi)容及審核要點
10、財務(wù)人員必須了解的建安成本指標(biāo)
11、工程預(yù)決算在成本列支中的指導(dǎo)作用
12、基礎(chǔ)和公共配套費核算的內(nèi)容及審核要點
13、基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套之爭就是可售面積之爭
14、開發(fā)間接費核算的內(nèi)容及審核要點
15、開發(fā)間接費用和開發(fā)費用入賬技巧及風(fēng)險管控
16、土增與所得稅成本列支標(biāo)準(zhǔn)的6大區(qū)別
17、營銷設(shè)施費用核算技巧及稅收風(fēng)險把控
18、實際發(fā)生的開發(fā)成本涉稅要點把控及處理技巧
19、4類預(yù)提費涉稅要點把控及處理技巧
20、待攤費用涉稅要點把控及處理技巧
四、分配共同成本 – 4 + N種分配方法財稅風(fēng)險把控及實操技巧
1、成本核算分?jǐn)傊笇?dǎo)的原則
2、占地面積法財稅處理要點及案例實操
3、一次性取得土地分期開發(fā)如何分配？有哪些技巧
4、土地成本 - 先橫向再縱向
5、占地面積、投影面積、樓座面積、占地總面積、建筑用地面積，你能分的清嗎？
6、裙樓土地成本的分?jǐn)偅ㄍ换A(chǔ) + 各有獨立基礎(chǔ)）
7、地下車位是否分?jǐn)偼恋爻杀荆?br /> 8、建筑面積法財稅處理要點及案例實操
9、直接成本法財稅處理要點及案例實操
10、預(yù)定造價法財稅處理要點及案例實操
11、層高系數(shù)法 - 商住一體樓劃分要點及案例實操
12、特別法 - 成本加成方法 + 實際合理方法 + 銷售收入比例法 + 售價系數(shù)法
五、確定完工標(biāo)準(zhǔn) - 三種標(biāo)準(zhǔn)財稅風(fēng)險把控及實操技巧
1、完工標(biāo)準(zhǔn) - 會計核算和稅收處理的分水嶺
2、不可忽視的“3個無論”
3、完工標(biāo)準(zhǔn)實操處理技巧
4、思考：某小區(qū)有20棟樓由一個建筑公司建造，成本無法分開，10棟已經(jīng)做了完工備案，10棟沒有做完工備案，該小區(qū)是否完工？
六、單位工程成本確認(rèn)財稅風(fēng)險把控及實操技巧
1、單位工程成本如何計算？
2、總成本確認(rèn)財稅差異處理及風(fēng)險把控
3、可售面積確認(rèn)財稅要點把控
4、后期取得票據(jù)是否可以更改單位工程成本？
5、稅務(wù)機關(guān)如何通過單位工程成本判斷成本是否作假？
6、尾房銷售中單位工程成本確認(rèn)及處理技巧
七、銷售成本核算財稅風(fēng)險把控及實操技巧
1、銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)財稅要點及處理技巧
2、成本結(jié)轉(zhuǎn)中常見的舞弊手段
3、案例實操：成本結(jié)轉(zhuǎn)的計算過程及賬務(wù)處理
4、舊房銷售成本核算及風(fēng)險管控
八、后續(xù)成本的二次調(diào)整財稅核算要點及實操技巧
思考：已經(jīng)銷售的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的成本是否需要追溯調(diào)整？

第三節(jié)：地產(chǎn)業(yè)收入核算確認(rèn)深度剖析及稅務(wù)優(yōu)化
1、地產(chǎn)企業(yè)四類收入及財稅風(fēng)險管控
2、售房收入類型及財稅要點把控
3、代收費用核算及3大稅種涉稅要點處理
4、視同銷售各稅種財稅差異比對及風(fēng)險管控
5、以房抵工程款財稅核算要點及風(fēng)險把控
6、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格明顯偏低何種情況可視為有正當(dāng)理由？
7、精裝房銷售收入成本財稅核算及風(fēng)險管控
8、車庫財稅風(fēng)險管控及誤區(qū)處理
9、地產(chǎn)企業(yè)虧損向前彌補涉稅要點把控及案例剖析
10、房屋代建涉稅風(fēng)險把控及規(guī)劃策略

第四節(jié)：新公司法、并購重組、架構(gòu)調(diào)整財稅風(fēng)險剖析及規(guī)劃策略
1、地產(chǎn)企業(yè)并購重組中的誤區(qū)和陷阱
2、合理運用并購重組優(yōu)惠政策降低稅負(fù)
3、地產(chǎn)企業(yè)如何進行最優(yōu)稅負(fù)布局？
4、注銷清算程序及財稅風(fēng)險管控
5、注銷不可忽視的財稅法風(fēng)險及案例實操技巧
6、股東認(rèn)繳出資期限最長5年對公司架構(gòu)布局影響
7、新公司法中比“5年內(nèi)出資”更可怕的條款
8、減資、撤資、增資、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、注銷財稅法風(fēng)險多多、籌劃多多
9、豎向與橫向法人人格的否定制度帶來哪些財稅風(fēng)險？
10、不可忽視的新公司法“六類14種連帶責(zé)任”
11、新《公司法》給財務(wù)挖的“坑”，小心當(dāng)背鍋俠！
12、新《公司法》下，股權(quán)轉(zhuǎn)讓四大變化需留意

第五節(jié)：地產(chǎn)業(yè)年終關(guān)賬財稅風(fēng)險把控及處技巧
第六節(jié)：現(xiàn)場答疑，問題不帶回家。

房地產(chǎn)成本核算培訓(xùn)